國家發(fā)改委日前發(fā)布《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》，明文規(guī)定從5月1日起商品房銷售實(shí)行一套一標(biāo)價(jià)，并明確公示代收代辦收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，商品房經(jīng)營者不得在標(biāo)價(jià)之外加收任何未標(biāo)明的費(fèi)用。商品房銷售價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外后，可以自行降價(jià)，打折銷售，但漲價(jià)必須重新申報(bào)備案。
簡單說來，這個(gè)方案就是規(guī)定“一房一價(jià)”，目的是防止開發(fā)商哄抬房價(jià)。過去幾年，隨著房價(jià)上升，開發(fā)商采取種種手段哄抬房價(jià)，其中最重要的手段就是所謂的“排號(hào)”，往往一個(gè)項(xiàng)目200套房子，開發(fā)商卻收取多達(dá)上千個(gè)客戶的定金，開盤時(shí)上千個(gè)人來集中認(rèn)購一二百套房子，人為造成“供不應(yīng)求”的效應(yīng)。更加惡劣的是，開發(fā)商在對(duì)排號(hào)客戶公布價(jià)格之后(實(shí)際上這個(gè)時(shí)候已構(gòu)成雙方價(jià)格意向協(xié)議)，開盤時(shí)臨時(shí)上調(diào)價(jià)格，甚至有的樓盤坐地起價(jià)。這種完全沒有誠信的做法已經(jīng)成了房地產(chǎn)行業(yè)的慣例，購房者在開發(fā)商囤房惜售的心態(tài)下，徹底失去了買賣雙方應(yīng)有的公平權(quán)利，成為任人宰割的羊羔。
“一房一價(jià)”可以很好地遏制開發(fā)商坐地起價(jià)的行為。發(fā)改委此舉是直接沖著混亂的開發(fā)商而去，這個(gè)措施不是“限購令”一樣的短期措施，而是長期措施，即使現(xiàn)在沒有房市調(diào)控的政治任務(wù)，也必需采取這個(gè)措施，因?yàn)檫@是規(guī)范一個(gè)行業(yè)引導(dǎo)其長期發(fā)展的根本之舉。
中國房地產(chǎn)市場積重難返的成因很多，剔除流動(dòng)性過剩、信貸政策、匯率影響等外部因素，房地產(chǎn)市場本身存在的問題才是內(nèi)因，也是根本原因。而以主體來劃分，房地產(chǎn)市場(供給部分)不過分為兩個(gè)主體，一是政府及其所控制的土地供應(yīng)市場，二是開發(fā)商及其所控制的房地產(chǎn)開發(fā)、銷售的二級(jí)市場。對(duì)于前者來說，政府壟斷土地供應(yīng)市場導(dǎo)致政府形成對(duì)土地財(cái)政的依賴，而本來應(yīng)屬于政府職責(zé)的保障房落實(shí)艱難；對(duì)于后者來說，開發(fā)商之間雖然相對(duì)是競爭性關(guān)系，但開發(fā)商聯(lián)合政府壟斷二級(jí)市場的現(xiàn)象也大量存在，開發(fā)商自己的不規(guī)范行為同樣是造成房地產(chǎn)市場畸形發(fā)展的重要原因，哄抬房價(jià)就是典型的擾亂市場的違法行為。因此，要治理中國房地產(chǎn)市場的病癥，必須明確治病的主體，一是政府，二是開發(fā)商。對(duì)于前者，必須改變其對(duì)土地財(cái)政的依賴并監(jiān)督其嚴(yán)格執(zhí)行保障房建設(shè)，對(duì)于后者，則應(yīng)規(guī)范其市場行為，用法律法規(guī)堵死一切開發(fā)商可能利用的商業(yè)漏洞。
“一房一價(jià)”就是規(guī)范開發(fā)商行為的典型措施，這一措施不僅能在短期內(nèi)配合此次房市調(diào)控的系列政策助其一臂之力，更能引導(dǎo)房地產(chǎn)市場長期良好發(fā)展。之前，在北京限購令出臺(tái)之后，中國經(jīng)濟(jì)學(xué)界掀起一股中國房地產(chǎn)是否有“市場”的爭論，實(shí)際上，即便將開發(fā)商在二級(jí)市場的競爭視為“市場”的，那么這種“市場”也是一種缺乏基本規(guī)則的市場?！耙环恳粌r(jià)”說白了就是明碼標(biāo)價(jià)，這是市場經(jīng)濟(jì)的基本交易規(guī)則，同時(shí)，這也是明文的法律，連這樣的基本法則在混亂的中國房地產(chǎn)市場中也得不到貫徹，又何談壟斷市場的行為以及開發(fā)商與政府之間的大量灰色領(lǐng)域呢？市場經(jīng)濟(jì)與法治，這是改革開放達(dá)成的共識(shí)，但即便是共識(shí)，每一條在推行的時(shí)候都如此艱難。不過，我們?nèi)匀挥行判?，畢竟，市場化洪流不可阻擋，任何混亂的市場都會(huì)因?yàn)閾p害大部分人的福利而被拋棄，上世紀(jì)九十年代初期的股票市場在經(jīng)歷一段混亂期之后經(jīng)過改革逐漸走向正規(guī)，相信中國房地產(chǎn)市場最終也會(huì)走向秩序化、規(guī)則化。
